Powstanie obowiązku podatkowego
Obowiązek podatkowy dotyczący prywatnego najmu powstaje w chwili otrzymania środków finansowych, niezależnie od formy przekazania – w gotówce czy przelewem bankowym. Obowiązuje metoda kasowa i liczy się data faktycznej zapłaty jako dzień uzyskania przychodu. Zasada ta obowiązuje także przy zapłacie czynszu za pewien okres z góry – moment otrzymania pieniędzy należy przyjąć jako powstanie obowiązku naliczenia i odprowadzenia podatku za okres, za jaki przyjęto zapłatę.
W przypadku działalności gospodarczej jako strony najmu zasada jest inna, mianowicie podstawą do określenia przychodu są kwoty należne, jeszcze przed ich opłaceniem przez najemców.
Dwie możliwości opodatkowania najmu, rozliczenie roczne
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych umożliwia opodatkowanie najmu prywatnego na dwa sposoby. Pierwszym z nich jest ryczałt w wysokości 8,5%, za przychód nieprzekraczający 100000 zł i 12,5% za kwotę przewyższającą 100000 zł. Drugim sposobem jest opodatkowanie na zasadach ogólnych – w zależności od progu podatkowego 18 lub 32 % od dochodu.
Analiza formy opodatkowania i oparty o nią wybór pozwala na obniżenie płaconego podatku. W przypadku posiadania wysokich kosztów stałych może się okazać, że zasady ogólne będą korzystniejsze niż teoretycznie mniej wymagający ryczałt.
Podatek od najmu rozliczany jest na formularzu PIT-28 i w 2019 roku może być złożony za pośrednictwem usługi Twój e-PIT - ID: 149.
Kiedy należy wybrać formę opodatkowania
W 2019 roku nie zmienił się termin wyboru formy opodatkowania dochodu z najmu, nadal jest to dwudziesty dzień miesiąca kolejnego po tym, w którym uzyskano pierwszy przychód z tego tytułu. W tym samym terminie należy wpłacić zaliczkę na podatek dochodowy.
W sytuacji szczególnej, gdy istnieje wspólność majątkowa pomiędzy małżonkami, a tylko jedno z nich zamierza opodatkować przychód w powyższym terminie należy złożyć stosowne oświadczenie.
Sprawę właściwości organów podatkowych reguluje stosowne rozporządzenie Ministra Finansów. Kluczowym dla wyboru urzędu skarbowego jest miejsce pobytu podatnika. Jeżeli najmowany lokal jest współwłasnością małżonków to na ich wniosek miejscową właściwość organu podatkowego ustala się zgodnie z miejscem zamieszkania małżonka wskazanego w zeznaniu rocznym.
Konsekwencje nieujawnienia faktu najmu
Nieujawnienie umowy najmu postrzegane jest przez Urząd Skarbowy jako próba oszustwa i zatajenie dochodu przed fiskusem, co skutkuje sankcjami regulowanymi w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz kodeksie karno-skarbowym.
Artykuł 25e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że zryczałtowany podatek dochodowy od przychodów, które nie mają pokrycia w ujawnionych źródłach albo pochodzących ze źródeł utajonych wynosi 75% podstawy podlegającej opodatkowaniu.
Z artykułu 54 kodeksu karno-skarbowego wynika, że podatnik uchylający się od opodatkowania, który zaniechał ujawnienia właściwemu organowi przedmiotu, tudzież podstawy opodatkowania i nie złożył deklaracji, posądzany jest o narażenie podatku na zmniejszenie i podlega grzywnie sięgającej 720 stawek dziennych, karze pozbawienia wolności, lub obu karom jednocześnie.
Stawkę dzienną ustala sąd, a zgodnie z artykułem 48 kodeksu karno-skarbowego grzywna w sytuacji wykroczenia skarbowego może być zasądzona w granicach od jednej dziesiętnej do dwudziestokrotności wysokości wynagrodzenia minimalnego, z wyłączeniami zawartymi w przepisach szczególnych.
Jak widać rozbieżność zasądzonych kar może być ogromna.W 2019 roku za wykroczenie skarbowe sięgają one od 225 zł do 45000 zł, zaś za przestępstwo skarbowe od 750 zł do 21600000 zł, co czyni zatajanie dochodów – w tym płynących z najmu – zupełnie nieopłacalnym.
Artykuł powstał przy współpracy z portalem Pitax.pl. Dzięki PITax rozliczysz swoje podatki w prosty i wygodny sposób nie wychodząc z domu.
