Mieszkanie deweloperskie — czym się charakteryzuje? 

Zakup mieszkania w stanie deweloperskim to wciąż bardzo popularna opcja na polskim rynku nieruchomości. Mimo to spora część osób nie wie, co rozumieć przez to określenie. Niniejszy tekst pomoże rozwiać wątpliwości na ten temat.

Co to jest stan deweloperski i co obejmuje?

Na samym wstępie trzeba zaznaczyć, że nie istnieje konkretna definicja stanu deweloperskiego. Każdy element wykończenia mieszkania lub domu w takim stanie zależy w głównej mierze od konkretnych zapisów podpisywanej z deweloperem umowy sprzedaży.

Zwykle jednak określenie to odnosi się do stanu surowego, umożliwiającego od razu przystąpienie do prac wykończeniowych. Stan deweloperski przekłada się więc na zakończenie wszystkich prac związanych z doprowadzeniem przyłączy, ociepleniem budynku, przygotowaniem podłóg i ścian, a w przypadku domu także elewacją i zagospodarowaniem otaczającej go działki.

Jak już wspomniano, zakres ten będzie się różnił w zależności od danego dewelopera. Można na przykład trafić na rozszerzone pakiety wykończeniowe jak w przypadku Inkom SA do wyboru lub oferty tzw. podwyższonego stanu deweloperskiego (będzie to mniej więcej stan pomiędzy surowym a wykończonym). Nierzadko też można negocjować dodatkowe, indywidualne warunki jak montaż rolet antywłamaniowych czy drzwi wewnętrznych. Dlatego też przed podpisaniem umowy powinno się zapoznać dokładnie z treścią wszystkich załączników, aby uzyskać szczegółowe informacje.

Co może obejmować?

W skrócie stan deweloperski najczęściej obejmuje następujące elementy:

• wylewkę podłogową,

• tynki zewnętrzne i wewnętrzne,

• ściany pokryte jedną warstwą białej farby lub przygotowane do malowania,

• drzwi wejściowe,

• okna i parapety (zewnętrzne i wewnętrzne),

• instalacje: elektryczną (wraz z gniazdkami), wodno-kanalizacyjną, wentylacyjną i grzewczą (włączając w to grzejniki).

Dodatkowo, jeśli przewidują to zapisy umowy, może także obejmować m.in.:

• ocieplenie poddasza i elewacji,

• ocieplenie dachu i podbitkę dachową,

• osadzenie rur spustowych,

• schody z balustradami,

• płyty kartonowo-gipsowe,

• ogrodzenie,

• zagospodarowanie zieleni,

• drogę dojazdową.

Na co zwracać uwagę przy zakupie lokum w stanie deweloperskim?

Przede wszystkim trzeba zainteresować się standardem materiałów, których użyto lub użyje się do budowy ścian, ścianek działowych oraz wykończenia mieszkania. Jest to ważne, gdyż różni deweloperzy sięgają po materiały z różnych półek cenowych (co dodatkowo utrudnia stworzenie sprecyzowanej definicji stanu deweloperskiego). W związku z tym potrzebna będzie szczegółowa i staranna analiza ich jakości i planowanych kosztów. Bez tego można nabyć mieszkanie, które faktycznie będzie wykończone w stanie deweloperskim, ale z wykorzystaniem gorszych jakościowo materiałów, co wymusi wcześniejszy remont.

Kolejną ważną sprawą będzie też standard wykończenia ścian. W ramach szeroko pojętego stanu deweloperskiego można bowiem trafić zarówno na ściany pokryte tylko tynkiem, jak i wyrównane gładzią i gotowe do malowania. Przyglądając się uważnie zapisom umowy dotyczącym ścian, można nie tylko uniknąć dodatkowych kosztów, ale także sporów z deweloperem.

Poza tym warto także zwrócić uwagę na następujące elementy:

• materiał parapetów (kamień, PCV, czy konglomerat),

• typ profili okiennych i ich współczynnik przenikania ciepła,

• materiały wykończeniowe posadzki,

• rodzaje balustrad,

• typ grzejników w łazience,

• długość okresu ubezpieczenia, w jakim deweloper obejmuje budynek w stanie deweloperskim.

Wszelkie ustalenia związane ze standardem oraz szczegółowy spis materiałów powinny być określone już na etapie omawiania warunków umowy przedwstępnej lub o wybudowanie i przeniesienie własności lokalu mieszkalnego.

Jakich prac wymagać będzie lokum w stanie deweloperskim? 

Jak już wyżej wspomniano, dom lub mieszkanie w tym stanie wymagać będzie wykończenia. Zanim jednak przystąpi się do jakichkolwiek prac, trzeba ułożyć ich staranny plan i zastanowić się, czy nie chcemy wprowadzić żadnych modyfikacji, jak np. wstawienie dodatkowych gniazdek elektrycznych lub zmiana układu żyrandoli. Mając to za sobą, można przystąpić do właściwego wykończenia wnętrza.

Niezbędne będą: montaż drzwi, malowanie ścian, montaż podłóg, wykończenie łazienki i kuchni (kafelki, sprzęt AGD i montaż biały), aranżacja mebli.

Podczas planowania prac wykończeniowych trzeba wziąć pod uwagę ich kolejność — właściwie dobrana sekwencja pozwoli uniknąć ryzyka niepotrzebnych uszkodzeń i straty czasu na naprawianie błędów.

Stan deweloperski a wykończenie pod klucz 

W przeciwieństwie do pozbawionego sprecyzowanej definicji stanu deweloperskiego, wykończenie pod klucz jest bardzo jasno określone. Decydując się na ten wariant, otrzymujemy gotowe mieszkanie, do którego wystarczy wnieść i ustawić meble. Wszelkie wspomniane wyżej prace wykończeniowe, oczywiście zgodnie z zapisami umowy deweloperskiej, będą już przeprowadzone.

Choć jest to bardzo wygodne rozwiązanie, wybór wariantu wykończenia pod klucz wiąże się z utratą możliwości samodzielnego dobrania poszczególnych elementów, upewnienia się co do ich starannego montażu i stworzenia niepowtarzalnego wnętrza. Jeśli wystąpią jakieś usterki, trzeba będzie starać się o interwencję dewelopera lub podwykonawcy, co nierzadko pochłania dużo czasu.

Podsumowanie 

Mimo iż zakup domu lub mieszkania w stanie deweloperski jest wciąż popularny na naszym rynku, trend ten powoli ulega zmianie. Choć opcja ta kusi ceną (zdarza się, że nawet o 40 tys. złotych niższą), coraz więcej nabywców nie chce tracić czasu na samodzielne wykończenie wnętrza. Stan deweloperski pozostaje jednak bardziej pożądanym rozwiązaniem dla osób, które chcą same dopilnować prac wykończeniowych i oryginalnie urządzić swoje lokum.